Quem construiu uma ampliação sem atualizar o projeto, tem uma edificação sem habite-se ou enfrenta outra pendência relacionada à situação do imóvel poderá ter uma nova possibilidade de regularização em São Marcos. Um projeto que começa a ser debatido na noite desta segunda-feira, dia 24, cria um programa específico para tratar de construções e alterações já consolidadas no município.
A proposta, porém, estabelece um marco importante: poderão entrar no programa situações comprovadamente existentes até 31 de dezembro de 2025. Ou seja, a medida não abre caminho para novas irregularidades. Reformas, ampliações ou construções feitas a partir de agora continuam obrigadas a seguir a legislação vigente.
Na prática, o programa pode atingir situações relativamente comuns. Entre elas estão construções feitas sem aprovação de projeto ou alvará, imóveis sem habite-se, ampliações que ficaram diferentes do projeto originalmente aprovado, fechamento de sacadas ou varandas e alterações que ultrapassaram recuos ou outros parâmetros urbanísticos.
O que pode ser regularizado?
O texto prevê a possibilidade de regularização de imóveis residenciais, comerciais, industriais, de serviços e de uso misto. Também poderão ser analisadas situações como excesso de área construída, alterações de fachada, falta de vagas de estacionamento e outras desconformidades, desde que a situação esteja consolidada e seja tecnicamente possível mantê-la.
Para o cidadão, o principal efeito seria a possibilidade de tentar resolver uma situação que hoje pode deixar o imóvel com documentação incompleta ou diferente da realidade encontrada no local.
A comprovação de que a construção ou alteração já existia antes do prazo poderá ser feita por diferentes meios. O projeto cita, por exemplo, cadastro municipal, lançamento de IPTU, projetos ou documentos antigos, imagens aéreas ou de satélite, fotografias datadas, contas de água ou energia e levantamentos técnicos. Em alguns casos, também poderão ser apresentadas declarações.
Não será uma regularização automática
Ter uma construção antiga não será, por si só, garantia de regularização. O projeto exige análise da situação e prevê que o imóvel não pode apresentar risco grave ou causar prejuízo relevante à coletividade.
Edificações em área de preservação permanente, em áreas de risco não mitigável ou que comprometam redes públicas essenciais estão entre as situações que não poderão ser regularizadas nas condições previstas pelo projeto. O mesmo vale para construções que representem risco grave de desabamento, incêndio ou insalubridade, ou que prejudiquem de forma significativa a circulação e a segurança.
O interessado também poderá precisar apresentar projeto ou levantamento técnico e, quando necessário, laudo assinado por profissional habilitado. A proposta prevê, no entanto, um procedimento mais simples para residências unifamiliares, especialmente as de pequeno porte.
Sem multa pela irregularidade que for regularizada
Outro ponto de impacto direto é que a proposta estabelece que a regularização não ficará condicionada ao pagamento de multa administrativa pela irregularidade edilícia ou urbanística abrangida pelo programa.
Isso não significa, entretanto, que o procedimento será gratuito. Permanecem previstas as taxas administrativas ordinárias relacionadas à análise do pedido e à emissão dos documentos necessários, quando cobradas pela legislação municipal.
Caso a lei seja aprovada, o prazo previsto para apresentar o pedido será de 24 meses a partir da publicação.
E quem avançou sobre o recuo ou passeio?
Esse é um dos pontos mais delicados do projeto. O texto permite, em determinadas situações, analisar a regularização de partes de edificações que avancem sobre recuos viários ou até sobre áreas do passeio público.
Mas a eventual regularização não transforma a área pública em propriedade particular. Se futuramente houver necessidade concreta de alargamento da via, obra pública ou outra intervenção indispensável, o proprietário poderá ter de adequar ou remover a parte atingida, sem direito a indenização pela parcela excepcionalmente mantida.
Também deverão ser preservadas condições mínimas de circulação e segurança para pedestres, além de não haver comprometimento relevante da acessibilidade ou da infraestrutura pública.
O que muda para quem tem uma pendência no imóvel?
A proposta ainda está no início da tramitação, mas a discussão que começa nesta segunda-feira interessa diretamente a quem olha para a própria casa ou estabelecimento e percebe uma diferença entre o que existe no imóvel e o que está formalmente documentado.
A lógica do projeto é criar um caminho específico para analisar essas situações antigas, caso a caso, sem liberar novas construções irregulares. O próprio texto deixa claro que futuras ampliações, reformas, reconstruções ou alterações deverão seguir normalmente o Plano Diretor, o Código de Obras e as demais regras vigentes.
O Projeto de Lei do Executivo nº 34/2026 entra na pauta da sessão desta segunda-feira, às 18h30, para leitura e discussão. Nesta etapa, conforme a pauta da Câmara, o projeto ainda não está previsto para votação.
