Uma ampliação feita sem autorização, uma garagem construída no recuo ou uma casa que nunca recebeu habite-se. Situações como essas poderão ser analisadas por um programa de regularização de edificações proposto pelo Executivo de São Marcos. A iniciativa pretende oferecer um caminho administrativo para construções antigas que apresentam pendências documentais ou estão em desacordo com determinadas regras municipais.
O Programa Municipal de Regularização de Edificações Consolidadas está previsto no Projeto de Lei do Executivo nº 34/2026, assinado pelo prefeito Volmir Rech em 19 de agosto. Em 25 de setembro, uma mensagem modificativa assinada por Fabiana Dutra, no exercício do cargo de prefeita, propôs ajustes relacionados a calçadas, multas, prazos e outras condições.
O texto estabelece como marco as edificações comprovadamente existentes e concluídas até 31 de dezembro de 2025. A regularização dependeria de requerimento, apresentação de documentos e análise municipal, sem aprovação automática dos imóveis.
Os documentos analisados pelo São Marcos Online correspondem ao projeto e à mensagem modificativa. Eles, por si só, não comprovam aprovação, sanção ou abertura do programa para recebimento de pedidos.
Quais imóveis poderiam ser abrangidos
A proposta contempla casas, edifícios residenciais, estabelecimentos comerciais, prestadores de serviços, indústrias, imóveis institucionais e construções de uso misto.
Entre as situações previstas estão obras executadas sem aprovação de projeto ou alvará, imóveis sem habite-se ou documento equivalente, ampliações não licenciadas e diferenças entre a construção executada e o projeto aprovado. Também poderiam ser analisados fechamentos de sacadas e varandas, alterações de fachada e mudanças de uso, observadas as condições específicas do texto.
O programa permitiria avaliar determinadas construções que ultrapassam os limites municipais de ocupação do terreno, área construída ou altura, além de imóveis com recuos insuficientes, menos vagas de estacionamento ou área permeável abaixo do exigido.
Essas desconformidades não impediriam, isoladamente, a regularização. A análise precisaria considerar as condições de segurança, os efeitos sobre terceiros e a coletividade e os impedimentos previstos na proposta.
Na justificativa, o Executivo argumenta que existem construções incorporadas à realidade urbana que permanecem sem solução documental. Segundo o governo, o programa busca aproximar a situação física dos imóveis dos registros municipais, melhorar o cadastro e permitir a avaliação técnica desse passivo.
Quem poderia apresentar o pedido
O requerimento poderia ser apresentado pelo proprietário, possuidor, titular de direito real, condomínio ou responsável legal.
A documentação variaria conforme a complexidade da construção. O projeto admite matrícula, escritura, contrato, documento possessório, cadastro municipal ou outro comprovante considerado idôneo, além dos elementos técnicos necessários à análise.
Para casas unifamiliares, especialmente de pequeno porte, o texto prevê procedimento simplificado, com possibilidade de croqui, levantamento simplificado e documentação técnica compatível com a situação.
Imóveis de uso coletivo, multifamiliares, comerciais ou industriais poderiam exigir documentação complementar quando indispensável à segurança, à prevenção contra incêndio, à salubridade, à acessibilidade ou ao licenciamento específico.
Nos casos envolvendo áreas comuns, estrutura, fachada ou instalações compartilhadas em condomínios, haveria exigência de anuência condominial.
Como comprovar que a construção já existia
A existência da edificação até o marco previsto poderia ser demonstrada por diferentes meios. Entre eles estão cadastro imobiliário municipal, lançamento de IPTU relativo à área construída, projetos e documentos anteriormente emitidos, imagens aéreas ou de satélite e fotografias datadas.
O texto também admite contas de água ou energia vinculadas ao imóvel, contratos de locação, documentos de atividades exercidas no local e levantamentos técnicos. Declarações do responsável e de testemunhas também estão previstas, conforme as condições estabelecidas no projeto.
A aceitação desses elementos dependeria da análise do órgão municipal competente.
Calçadas teriam regras específicas
Um dos pontos de maior impacto sobre o espaço público é a possibilidade de regularização excepcional de estruturas que ocupam parte das calçadas, como muros, cercas e elementos de edificações.
A mensagem modificativa estabelece, como regra, a manutenção de faixa livre mínima de 1,20 metro para circulação de pedestres. Entretanto, admite exceção quando a configuração consolidada do passeio, do alinhamento ou da quadra impossibilitar o atendimento dessa medida.
Nessas situações, seria necessário parecer técnico fundamentado que atestasse a possibilidade de circulação segura e a inexistência de agravamento relevante das condições anteriores. A obstrução integral do passeio ou a impossibilidade de circulação segura ficam expressamente vedadas.
Para sacadas, marquises, beirais e outros elementos projetados sobre a calçada, a alteração acrescenta altura livre mínima de 2,80 metros, além da exigência de ausência de risco grave.
A autorização não transferiria ao particular a propriedade ou qualquer direito real sobre a área pública. A permanência teria caráter precário, sujeita às condições estabelecidas no processo e à assinatura de um Termo de Ciência e Compromisso.
Estruturas poderiam precisar de remoção futura
A regularização de parcelas sobre calçadas, recuos viários ou áreas previstas para alargamento não garantiria sua manutenção definitiva.
O texto prevê adequação ou remoção em situações como necessidade pública concreta, obras, risco, impedimento relevante à circulação de pedestres ou interferência em infraestrutura essencial, conforme o caso.
Para áreas atingidas por recuo viário, o termo de compromisso estabeleceria a obrigação de adequar ou remover a parcela às expensas do proprietário ou possuidor quando presentes as hipóteses previstas.
A mensagem modificativa também ressalva eventual indenização constitucionalmente devida pela desapropriação de propriedade particular necessária a uma obra pública. Essa situação é distinta da indenização pela construção irregular excepcionalmente mantida.
Programa não seria automaticamente gratuito
Embora o Executivo apresente a proposta como uma iniciativa sem finalidade punitiva ou arrecadatória, o texto mantém as taxas administrativas ordinárias previstas na legislação municipal para análise e emissão de documentos.
Também poderão existir despesas com projetos, levantamentos, laudos e responsabilidade técnica de profissionais habilitados, conforme as exigências aplicáveis ao imóvel.
Em relação às multas, a alteração de setembro esclarece que o pagamento de penalidade anteriormente aplicada não seria condição para apresentar, analisar ou aprovar o pedido. Entretanto, a regularização não extinguiria automaticamente multas administrativas definitivamente constituídas.
O deferimento impediria novas penalidades fundadas exclusivamente na irregularidade regularizada, desde que cumpridas as condições do processo. Eventuais responsabilidades civis, ambientais e penais permaneceriam submetidas às regras próprias.
Quais situações não poderiam ser regularizadas
O programa não alcançaria edificações em áreas de risco não mitigável ou com problemas estruturais graves sem possibilidade de correção. Também prevê impedimentos relacionados a danos ambientais não regularizáveis, comprometimento de redes públicas essenciais e prejuízo grave à circulação e à segurança.
Construções em Área de Preservação Permanente somente poderiam ser consideradas nas hipóteses admitidas pela legislação federal ou estadual. Imóveis em faixas de domínio de rodovias e ferrovias dependeriam de manifestação favorável do órgão competente, conforme a proposta.
Quando apenas parte da construção atender aos requisitos, o Município poderia conceder regularização parcial. A parcela restante continuaria sujeita à adequação, remoção ou outras medidas cabíveis.
A regularização física do imóvel também não substituiria alvarás e licenças necessários ao funcionamento de empresas, nem dispensaria exigências ambientais, sanitárias ou de prevenção contra incêndio.
Prazo previsto é de dois anos para apresentar pedidos
O projeto estabelece prazo de 24 meses, contado da publicação da eventual lei, para protocolar os requerimentos. A mensagem modificativa permite uma única prorrogação, por até 12 meses, mediante justificativa formal baseada na demanda remanescente e no interesse público.
Esse período se refere à apresentação dos pedidos, não a um prazo garantido de conclusão das análises.
A proposta também deixa expresso que o programa não autoriza novas irregularidades. Futuras ampliações, reconstruções e demais intervenções precisariam observar a legislação vigente.
